房地产评估

(一)房地产的概念:房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者的结合。1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分;2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分;3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

(二)房地产的特征:1、位置固定性;2、耐用性;3、影响因素多样性;4、投资大量性;5、保值增值趋势。

(三)房地产的评估程序：1、明确评估基本事项;2、拟定评估工作方案;3、实地勘查搜集资料;4、选用评估方法评定估算;5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

(四)土地使用权评估

一、土地使用权及其实质：土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。

二、土地资产的分类及其特性：1、 土地资产及分类：1)按社会经济用途,土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。2)按经济地理位置,土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。3)按所有权归属,土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有;除城市以外的土地属集体所有。4)按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。5)按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

2、土地资产的特性：1)自然特性：一是土地面积的有限性;二是土地空间位置的固定性;三是土地使用价值的永续性和增值性;四是土地的不可替代性。2)经济特性:一是用途多样性;二是经济地理位置的可变性;三是可垄断性。